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賃貸の契約書・重要事項説明書で確認しておくべきポイントと注意点とは?

公開日:2020/08/15  最終更新日:2020/07/27

賃貸物件の契約をするときは、賃貸借契約書と重要事項説明書という二つの書類に署名と押印をしなければなりません。あまり聞きなれない不動産用語でたくさんのことが書かれているのでつい読むのが億劫になってしまいがちですが、どちらもしっかり内容を確認しておかなければいけない書類です。

賃貸借契約書と重要事項説明書は何が違うのか

どっちがどっちなのかわからなくなってしまいそうな二つの書類。実際内容はかなり似ているのですが、書類として持っている意味合いが少し違います。

まず賃貸借契約書ですが、これは入居した後にトラブルが発生しないように契約期間や賃料、共益費や禁止事項などについて書かれた書類です。そのため、記載されている内容は物件や不動産会社ごとに異なります。

賃貸借契約書に対して重要事項説明書は、宅地建物取引業法という法律によって物件の仲介をする不動産会社が発行を義務付けられている書類です。中身は賃貸借契約書をもとにして作られています。

宅地建物取引士の資格を持つ不動産会社の担当者が、借主に口頭で契約内容を説明するときに使うものです。つまり賃貸借契約書がいわゆる文字通りの「契約書」であり、重要事項説明書はその補助をするための書類だといってよいでしょう。

賃貸借契約書のポイントと注意点

入居するうえで気を付けなければいけないことのほとんどすべてが賃貸借契約書に記載されています。見落としてはいけない項目ばかりなので、一つ一つ確認していきましょう。

■家賃
契約書を確認する段階ではすでに不動産会社の担当者から家賃がいくらなのかの説明を受けているとは思いますが、契約書にも家賃は記載されているので、事前の話と金額が違っていないかを見ておくのは大切です。また、毎月の支払日や支払い方法などが書かれている場合は、その点も聞いている内容と違わないかよく注意して見る必要があります。

■更新料
賃貸物件は2年契約が一般的です。多くの場合、2年後に契約を更新する際は更新料として家賃一か月分の料金を払う必要が出てきます。

物件によっては更新料がないものもあるので、ないと思っていたのに契約書には更新料を支払うよう記載されていた、といった事態に陥らないように忘れずに見ておきましょう。

■禁止事項
勝手にリフォームをする、居住ではなく事務所としてなど本来の目的以外への使用、ペット飼育や楽器演奏など、その物件でやってはいけないことは「禁止事項」の欄に書かれています。違反すると退去を命じられる可能性が出てきてしまうので要注意です。

■契約解除
度重なる家賃滞納や禁止事項の違反など、貸主が借主へ正当に退去を命じることが出来る事例にはどんなものがあるのかも具体的に記載されています。家賃は何か月延滞したら退去になるのかしっかり書かれていることが多く、見落とし厳禁の項目といえるでしょう。

■解約について
物件を解約するとき、つまり退去するときはどういう流れになるのかも書かれています。貸主の立会いのもとで傷や汚れの具合を確認し、もし部屋の破損のレベルが通常使用の範囲を超えている場合は敷金から修繕費が差し引かれるというのが一般的です。

その「通常使用の範囲」というのがどれくらいのものを表しているかのガイドラインが記載されていることもあるので、チェックしておくのをおすすめします。

■特約条項
貸主が「特にこれだけは守ってもらいたい」と借主に思うことが最後に「特約条項」として書いてある契約書も多いです。禁止事項や退去時の修繕費に関する内容が改めてまとめられていることもあります。

同じ内容だからといって流してしまわず、再確認と思ってよく読むようにしたほうがよいでしょう。

重要事項説明書のポイントと注意点

重要事項説明書はおもに契約内容を口頭で説明するための書類ですが、契約書にはなく、こちらにだけ記載がある内容も存在します。不動産会社でうっかり聞き逃してしまわないよう、この書類の注意点も確認していきましょう。

■仲介する不動産会社の紹介
契約時に仲介をつとめた不動産会社の代表者や、所属する宅地建物取引士、連絡先や本社の所在地といった情報は重要事項説明書にしか書いていない場合があります。入居後、管理会社ではなく不動産会社に連絡をする必要が出てきた時のために、この記載の有無は見ておく必要があるでしょう。

■建物の権利について
差し押さえや抵当権などの権利関係の事柄の、登記簿謄本に基づく記載です。きちんと家賃を支払っていればあまり関わりの無い話ではありますが、一応知っておいて損はありません。

■管理の担当者
設備などでなにか問題が起こった時のための、管理会社の連絡先も重要事項説明書に書かれています。もしもの時に備えて覚えておくとよいでしょう。

まとめ

賃貸借契約書と重要事項説明書のどちらにも共通しているのは、入居してから困らないために必要なことが書かれているという点です。物件を契約するときは、難しい不動産用語が多いからといって敬遠せずきちんと隅々まで目を通すようにしましょう。

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